주택담보대출 한도는 LTV, DSR, 그리고 수도권·규제지역 금액 상한 세 가지 중 가장 낮은 금액입니다.
예를 들어 서울에서 8억 원 아파트를 사는 무주택자(연소득 7,000만 원)는 LTV 40%로 3억 2,000만 원이 한도이고, 생애최초라면 LTV는 5억 6,000만 원까지 늘지만 DSR에 걸려 약 3억 5,071만 원이 됩니다.
아래 계산기에 집값·지역·보유 주택·소득을 넣으면 세 가지 한도를 한 번에 계산하고 어떤 기준에 걸리는지 보여 줍니다.
먼저 알아 둘 네 가지
LTV — 집값 대비 대출 비율. 규제지역 무주택자 40%, 그 밖의 지역 70%, 생애최초는 수도권·규제지역 70%·지방 80%.
금액 상한 — 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원.
DSR — 1년 원리금이 연소득의 40%(은행) 이내. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 하한 3%를 더해 계산합니다.
추가 구입 — 수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자 등이 집을 더 사면 LTV 0%(대출 불가).
주담대 한도 계산기 — LTV·DSR·금액 상한 한 번에
주담대 한도 = LTV 한도 · 수도권·규제지역 금액 상한 · DSR 한도 중 가장 낮은 금액 · 금융위원회 2025년 6·27, 9·7, 10·15 대책 기준
1살 집과 지역
2지금 가진 집
3소득과 대출 조건 (금리는 예시)
금융위원회 대책(2025년 6월 27일, 9월 7일, 10월 15일)을 반영한 참고값입니다. 은행은 집값에서 소액임차보증금(방 공제)을 빼거나 감정가·KB시세 중 낮은 값을 쓰는 등 자체 기준을 더하므로 실제 한도는 더 낮을 수 있습니다. 스트레스 금리는 변동금리 기준 하한(수도권·규제지역 3%, 지방 0.75%)으로 계산했고, 고정금리 기간이 긴 상품은 더 적게 적용됩니다. 규제지역 여부는 국토교통부 발표로 확인하세요.
LTV — 지역과 보유 주택에 따라
금융위원회 2025년 6·27 대책(6월 28일 시행)과 9·7 추가 관리방안(9월 8일 시행), 10·15 대책(10월 16일 시행)을 반영한 주택구입 목적 주담대 LTV입니다.
| 보유 주택 | 규제지역 | 규제지역 밖 수도권 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 구입 | 70% | 70% | 80% |
| 1주택(기존 집 6개월 안에 처분) | 40% | 70% | 70% |
| 2주택 이상 / 1주택 미처분 추가 구입 | 0% | 0% | 60% |
- 규제지역 40% — 6·27 대책 때 50%였던 규제지역 LTV가 9·7 대책으로 40%가 됐고, 10·15 대책으로 규제지역이 넓어지면서 해당 지역 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다.
- 생애최초 — 수도권·규제지역은 80%에서 70%로 낮아졌고 6개월 안에 전입해야 합니다. 지방은 80%가 그대로입니다.
- 추가 구입 0% — 수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자가 집을 더 사거나, 1주택자가 기존 집을 처분하지 않고 살 때는 주택구입 목적 주담대를 받을 수 없습니다.
수도권·규제지역 주담대 금액 상한 — 6억·4억·2억
| 주택 시가 | 주담대 최대 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 최대 6억 원으로 묶였고, 10월 16일부터 집값에 따라 4억·2억 원으로 더 줄었습니다.
LTV나 DSR로 계산한 금액이 더 많아도 이 상한을 넘을 수 없습니다. 지방(규제지역 밖)에는 이 금액 상한이 없습니다.
연소득별 DSR 한도 — 수도권·규제지역
기존 대출 없이 금리 연 4%, 30년 원리금균등, 은행 DSR 40%, 스트레스 금리 3%를 더해 계산한 DSR 기준 한도입니다(만 원 미만 버림).
| 연소득 | DSR 한도 | 8억 원 집, 무주택(LTV 40%) | 8억 원 집, 생애최초(LTV 70%) |
|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 2억 5,051만 원 | 2억 5,051만 원 (DSR) | 2억 5,051만 원 (DSR) |
| 7,000만 원 | 3억 5,071만 원 | 3억 2,000만 원 (LTV) | 3억 5,071만 원 (DSR) |
| 1억 원 | 5억 102만 원 | 3억 2,000만 원 (LTV) | 5억 102만 원 (DSR) |
| 1억 5,000만 원 | 7억 5,153만 원 | 3억 2,000만 원 (LTV) | 5억 6,000만 원 (LTV) |
소득이 높아도 결국 LTV나 6억 원 상한에 걸립니다. 지방은 스트레스 금리가 0.75%라 같은 소득이라도 DSR 한도가 더 큽니다.
예를 들어 지방에서 4억 원 집을 사는 연소득 4,000만 원 무주택자는 LTV로 2억 8,000만 원이지만 DSR로 약 2억 5,560만 원이 한도입니다.
스트레스 금리별 자세한 비교는 DSR 계산기에서 볼 수 있습니다.
규제지역은 어디인가
10·15 대책으로 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다.
경기 12곳은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다.
규제지역은 국토교통부가 지정·해제하므로, 대출 전 현재 지정 여부를 확인하세요.
실제 은행 한도가 더 낮게 나오는 이유
- 방 공제(소액임차보증금) — 은행은 집값에서 최우선변제 소액임차보증금만큼 빼고 LTV를 적용하는 경우가 많습니다. 공제 여부는 상품과 보증 가입 여부에 따라 다르니 은행에 확인하세요.
- 집값 기준 — 매매가가 아니라 KB시세·감정가 중 은행이 정한 값을 씁니다.
- 소득 인정 — 증빙 방식에 따라 인정되는 연소득이 줄 수 있습니다.
- 혼합형·주기형 금리 — 반대로 고정금리 기간이 길면 스트레스 금리를 일부만 더해 DSR 한도가 늘어납니다.
자주 묻는 질문
생애최초 주담대 한도는 얼마인가요?
수도권·규제지역은 LTV 70%에 금액 상한(15억 원 이하 집 6억 원)이 함께 적용되고, 지방은 LTV 80%입니다. 여기에 DSR 한도가 더 낮으면 DSR이 적용됩니다. 수도권·규제지역은 대출 후 6개월 안에 전입해야 합니다.
LTV 계산은 어떻게 하나요?
LTV 한도 = 집값 × LTV 비율입니다. 규제지역 8억 원 집을 무주택자가 사면 8억 × 40% = 3억 2,000만 원입니다. 실제로는 은행이 정한 담보가치와 방 공제를 반영합니다.
1주택자도 집을 갈아탈 때 대출을 받을 수 있나요?
기존 집을 6개월 안에 처분하겠다고 약정하면 무주택자와 같은 LTV가 적용됩니다. 처분하지 않고 수도권·규제지역에서 집을 더 사면 주택구입 목적 주담대를 받을 수 없습니다.
대출 기간을 40년으로 하면 한도가 늘지 않나요?
수도권·규제지역 주담대는 만기가 30년 이내로 제한돼(2025년 6월 28일부터) 계산기도 30년까지만 반영합니다. 지방은 상품에 따라 더 긴 만기가 가능합니다.
공식 자료와 확인처
- 금융위원회 — 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안(2025년 6월 27일) — 6억 원 상한, 생애최초 LTV 70%, 추가 구입 LTV 0%, 만기 30년
- 금융위원회 — 가계부채 추가 관리방안(2025년 9월 7일) — 규제지역 LTV 50% → 40%
- 금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025년 10월 15일) — 6억·4억·2억 원 차등, 스트레스 금리 하한 3%
- 금융위원회 주요정책문답 — 10·15 대책 Q&A — 규제지역 LTV 70% → 40%
- 정책브리핑 — 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정
- 금융감독원 금융민원 1332
이 계산기는 특정 금융회사나 대출 상품을 추천하지 않습니다. 결과는 공개된 규제 기준으로 계산한 참고값이며 실제 한도는 금융회사 심사로 정해집니다. 확인 시점: 2026년 10월 5일.