전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 이율입니다.
계약 중이나 갱신 때는 법정 상한이 있어, 지금은 한국은행 기준금리 3.00%(2026년 8월 27일 결정)에 2%를 더한 연 5%를 넘을 수 없습니다.
예를 들어 전세 3억 원을 보증금 1억 원짜리 월세로 바꾸면 줄어드는 2억 원 × 5% ÷ 12 = 월 83만 3,333원이 상한입니다.
아래 계산기로 보증금→월세, 월세→보증금 환산과 집주인이 제안한 조건의 전환율을 바로 확인할 수 있습니다.
먼저 알아 둘 네 가지
법정 전환율 — 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 연 2%」 중 낮은 비율(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조).
지금 기준 — 기준금리 3.00% + 2% = 연 5%. 기준금리가 바뀌면 함께 바뀝니다.
적용 범위 — 계약 중이나 계약갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우. 새로 맺는 계약은 당사자가 합의해 정합니다.
더 냈다면 — 상한을 넘겨 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(같은 법 제10조의2).
전월세 전환율 계산기 — 보증금·월세 환산
법정 전환율 = 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 연 2%」 중 낮은 비율 (주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조) · 기준금리 3.00% (2026년 8월 27일 결정)
1무엇을 계산할까요
2금액
3전환율과 비교 (선택)
법정 전환율은 계약 기간 중이나 계약갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 상한입니다. 새로 맺는 계약은 당사자가 합의해 정할 수 있습니다. 상한을 넘겨 월세를 낸 경우 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2). 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌므로 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인하세요.
전월세 전환율 계산 방법
월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12
보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율
전환율 = 월세 × 12 ÷ 월세로 바꾸는 보증금
| 바꾸는 보증금 | 전환율 5%일 때 월세 |
|---|---|
| 5,000만 원 | 208,333원 |
| 1억 원 | 416,667원 |
| 2억 원 | 833,333원 |
| 3억 원 | 1,250,000원 |
거꾸로 월세 30만 원을 줄이고 싶다면 30만 원 × 12 ÷ 5% = 7,200만 원을 보증금으로 더 내는 계산입니다. 다만 법정 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때의 상한이라, 월세를 보증금으로 바꾸는 비율은 집주인과 합의해 정합니다.
기준금리별 법정 전환율
법정 전환율은 기준금리에 2%를 더한 값이고, 10%를 넘지 않습니다. 기준금리가 바뀌면 전환율도 바로 달라집니다.
| 한국은행 기준금리 | 법정 전환율 | 1억 원을 월세로 바꿀 때 상한 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.50% | 375,000원 |
| 2.75% | 4.75% | 395,833원 |
| 3.00% (현재) | 5.00% | 416,667원 |
| 3.25% | 5.25% | 437,500원 |
한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 계약서를 쓰는 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인하세요.
신규 계약과 갱신 계약은 다르다
- 계약갱신·계약 중 전환 — 법정 전환율 상한이 적용됩니다. 계약갱신청구권을 쓸 때 전세를 월세로 바꾸려면 임차인이 받아들여야 하고, 이때도 상한을 넘을 수 없습니다.
- 새로 맺는 계약 — 보증금과 월세를 당사자가 합의해 정하므로 법정 전환율이 적용되지 않습니다.
- 5% 증액 상한과는 별개 — 계약 중 보증금이나 월세를 올려 달라는 증액청구는 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(같은 법 제7조). 전환율 상한과는 따로 지켜야 하는 규정입니다.
월세로 바꿀까, 전세대출을 받을까
월세로 바뀌는 보증금만큼 전세대출을 받는다면 월세와 대출 이자를 비교하면 됩니다.
2억 원을 월세로 바꾸면 법정 상한 월세는 83만 3,333원이고, 같은 2억 원을 연 4% 전세대출로 빌리면 월 이자는 약 66만 6,667원입니다.
대출 금리가 법정 전환율(5%)보다 낮으면 이자가 적게 나오는 구조입니다. 계산기에 전세대출 금리를 넣으면 이 비교가 자동으로 나옵니다.
전세대출 한도와 보증료는 전세대출 계산기에서 따로 계산할 수 있고, 월세 세액공제 같은 조건은 빠져 있으니, 전세대출 상환 방식별 이자는 대출 이자 계산기로 따로 확인하세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 5%가 맞나요?
2026년 10월 현재 한국은행 기준금리가 3.00%라서 3.00% + 2% = 5%가 법정 상한입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다.
집주인이 전환율 6%로 월세를 달라고 하면요?
계약 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우라면 5%를 넘는 부분은 법정 상한을 넘습니다. 이미 냈다면 초과분 반환을 청구할 수 있습니다. 새 계약이라면 합의로 정할 수 있어 상한이 적용되지 않습니다.
월세를 보증금으로 바꿀 때도 5%인가요?
법정 전환율은 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 상한입니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 비율은 법에 따로 정해진 것이 없어 집주인과 합의해 정합니다.
분쟁이 생기면 어디에 물어보나요?
대한법률구조공단·한국부동산원·LH 등에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 법률 상담은 대한법률구조공단 132에서 받을 수 있습니다.
공식 자료와 확인처
- 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 연 10%, 기준금리 + 연 2%
- 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)
- 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) — 20분의 1 상한
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 차임 또는 보증금의 증감청구 — 적용 범위
- 한국은행 — 기준금리 — 2026년 8월 27일 3.00%
이 계산기는 법정 기준으로 계산한 참고값이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가와 상의하세요. 확인 시점: 2026년 10월 5일.